Frais de notaire d'un terrain en lotissement : le vrai montant, avant de signer

Sur un terrain en lotissement, les frais de notaire vont, à titre indicatif, d'environ 3 % à près de 10 % du prix. Tout dépend du régime de TVA du lot, indiqué dans l'avant-contrat. Bonne nouvelle : le montant se calcule à l'avance, pour boucler votre financement en connaissance de cause.

Que comprennent les « frais de notaire » ?

L'expression désigne l'ensemble des sommes versées au notaire lors de la vente, dont la plus grande partie revient à l'État et aux collectivités. On y trouve quatre postes. Les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière, selon le régime de la vente. La contribution de sécurité immobilière, égale à 0,10 % du prix avec un minimum de 15 € [1]. Les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé par tranches de prix, auxquels s'ajoute la TVA à 20 % : le barème en vigueur depuis le 1er mars 2026 applique 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà [2]. Enfin, les débours et formalités (documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre), dont le montant varie selon le dossier.

Pourquoi le régime de TVA change-t-il tout ?

Lorsqu'un aménageur vend un terrain à bâtir, la vente est soumise à la TVA, selon deux régimes possibles. Si la TVA est calculée sur le prix total, la vente supporte la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, calculé sur le prix hors taxe [1]. Si la TVA est calculée sur la marge, ce qui est fréquent quand le terrain a été acheté à un particulier, les droits d'enregistrement s'appliquent au taux normal. En Haute-Garonne, ce taux global est de 6,3185 % (dont 5 % de part départementale, taux voté pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028), selon le tableau de la DGFiP au 1er février 2026 [3]. L'écart entre les deux régimes peut ainsi dépasser 5 % du prix du terrain. Le régime découle de la situation fiscale du terrain et du vendeur ; il est indiqué dans l'avant-contrat, et notre calculateur l'applique pour vous.

Combien de frais de notaire pour un terrain à 60 000 € ou 100 000 € ?

Exemples à titre indicatif, calculés sur la base des taux 2026 ci-dessus, avec 800 € de débours et formalités (hypothèse basse d'une fourchette habituelle de 800 à 1 400 €) pour un prix affiché toutes taxes comprises. Avec la TVA sur le prix total, la taxe et les émoluments portent sur le prix hors TVA ; avec la TVA sur la marge, sur le prix payé (sans prix hors TVA connu, l'estimation est prudente). Pour un terrain à 60 000 € : environ 5 700 € de frais avec la TVA sur la marge (9,5 % du prix), environ 2 130 € avec la TVA sur le prix total (3,6 %). Pour un terrain à 100 000 € : environ 8 650 € avec la TVA sur la marge (8,7 %), environ 2 760 € avec la TVA sur le prix total (2,8 %). Pour un lot de nos lotissements, notre calculateur de frais de notaire applique automatiquement le régime de TVA du lot.

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Et pour un terrain acheté à un particulier ?

Lorsqu'un particulier vend un terrain qu'il possède à titre privé, la vente n'est en général pas soumise à la TVA : les droits d'enregistrement s'appliquent alors au taux normal, comme dans le cas de la TVA sur la marge. Les frais de notaire d'un terrain isolé sont donc, en proportion, du même ordre que ceux d'un lot vendu avec la TVA sur la marge. Pour comparer deux terrains, raisonnez toujours en coût total : prix, frais de notaire, viabilisation éventuelle et taxes. Lisez à ce sujet Terrain en lotissement ou terrain isolé.

Quand et comment paie-t-on les frais de notaire ?

Les frais sont réglés au notaire le jour de la signature de l'acte de vente, en plus du prix. Ils ne sont pas compris dans le prix affiché du terrain : sur nos fiches de lotissement, ils figurent dans la rubrique « Ce qui s'ajoute au prix ». S'ils sont financés par un prêt, prévenez votre banque dès le début : le plan de financement doit les inclure. D'autres sommes peuvent être demandées à la signature selon le lotissement (cotisation à l'association syndicale, provisions restituées ensuite) : elles sont détaillées sur chaque fiche. Pour un budget complet, utilisez le simulateur budget terrain + maison.

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Rédigé par CEMA PROMOTIONS, aménageur-lotisseur en Haute-Garonne depuis 2007, à jour au 2 octobre 2026. Informations générales, à titre indicatif : votre notaire, votre mairie ou votre conseiller font foi.

Sources

1. impots.gouv.fr — Achat d'un immeuble à bâtir (page du 07/01/2026) : https://www.impots.gouv.fr/particulier/achat-dun-immeuble-batir
2. Arrêté du 25/02/2026 fixant le tarif des notaires (Légifrance) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053593921
3. DGFiP — Taux des droits d'enregistrement par département au 01/02/2026 : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/3_partenaire/notaires/dmto/dmto_2026-02.pdf

Questions fréquentes

Combien de frais de notaire pour un terrain en lotissement ?

À titre indicatif, de 3 % environ du prix si la TVA porte sur le prix total, à près de 10 % si elle porte sur la marge (taux 2026 en Haute-Garonne). Le régime est indiqué dans l'avant-contrat.

Les frais de notaire sont-ils réduits sur un terrain à bâtir ?

Seulement si la vente supporte la TVA sur le prix total : la taxe de publicité foncière est alors au taux réduit de 0,715 %. Avec la TVA sur la marge, les droits sont au taux normal (6,3185 % en Haute-Garonne).

Puis-je choisir le régime de TVA ?

Non. Il dépend de la situation du terrain et du vendeur. Il figure dans l'avant-contrat ; pour nos lots, notre calculateur l'applique automatiquement.

Les frais de notaire sont-ils compris dans le prix du terrain ?

Non, ils s'ajoutent au prix et se règlent chez le notaire à la signature de l'acte.